房產投資回報率,如何精算?


投資回報率?


房產投資回報率,如何精算?


這篇文章,送給首房首貸的朋友們。


 
上篇文章中,我們對明年上海房價做了預測?;诮衲瓿山涣康娘@著放大,明年房價小漲5-15%。 有人說,5%的漲幅還好意思說?豬肉翻倍上漲,肉包子從1.5元漲到2塊,直接就是33%。5%的漲幅太小了,等漲了再買也來得及。萬一房子沒漲,豈不是白白付利息。 也有人說,別看只有5%的漲幅,但房子總價高啊。1000萬的房子搖身一變就是1050萬?,F在不買房,明年直接虧了50萬啊。 很顯然,這兩種說法都是拍腦袋的,并沒有經過精算。我們今天就做下這道數學題,給出一個準確答案: 為了解這道題,我們需要先明確幾個基本事實:1、 買房首付,是可以錢生錢的。一筆錢如果付了首付,相應的銀行利息就拿不到了。這是一筆收入的減少。2、 按揭貸款,是需要向銀行付利息的。這是一筆實際的支出,首套按揭利率4.65%3、 房本到手,是可以出租賺錢的。這是一筆增加的收入,一般是房屋總價的1.5%左右。 

為了便于計算,我們拿一套1000萬的房子,作為案例來測算。首房首貸:1000萬的房子,首付350萬,貸款650萬,稅費差不多在50萬。
最近互聯網理財公司各種暴雷,余額寶的收益率又只有2.3%,普通人可以接觸到的投資機會很少。在這里,我們拿上海銀行易精靈年化3.7%為例,作為無風險收益率的基準。  


通過上面一張簡表,我們可以清楚的看到:1、因為買了房子,一年少收了(12.95+1.85=14.8)萬的利息。2、因為買了房子,一年付出了30.225萬的利息。這幾筆加起來,就是45萬。 同時,一套1000萬的房子,上海租售比在1.5%左右,一年租金收入15萬。45萬減去15萬,等于30萬。 結論出來了:一套1000萬的房子,每年的持有成本為30萬,即房價的3%。如果房價漲幅超過3%,這筆投資是賺的;如果房價漲幅低于3%甚至是下跌,這筆投資才是虧的。 

有朋友可能進一步追問:如果房價漲了5%,我賺了多少錢呢?我的本金回報率又是多少呢?如果房價真如你所說,漲了10%,15%呢?這個結果又會怎樣?
我們用一張表格,就可以看的很清楚(1000萬房子為例) 


聰明的讀者會發現,這個收益率還少算了一部分。我們已經把3.7%的無風險收益,計入了房產的持有成本中。當把該部分收益也計入,本金收益率如下:


這張圖意味著,
房價上漲5%,你目前存的首付,年化投資回報率需要達到8.7%,才能趕上房價;房價上漲10%,年化投資回報率要達到21.2%;房價上漲15%,這個數值是恐怖的33.7%。 

寫到這里,有些朋友可能已經看出端倪,下面的幾個問題應該也有了答案。


為什么上海的中產家庭,房子往往是家庭資產的大頭?

為什么各大城市,要執行如此嚴格的限購限貸?

為什么有個順口溜,年初不買房,一年又百忙?

 先寫到這里。
如果你沒細看計算過程,只需要記住以下結論(針對首房首貸):1、房價漲3%,買房不虧。2、房價漲5%,年化回報8.7%。
3、房價漲10%,年化回報21.2%。4、房價漲15%,年化回報33.7%。
上海房價橫盤三年,泡沫已經擠干凈。首套房的朋友,早買早安心。
買房不僅是自住,也涉及投資回報,必須做好精算。本篇先起個頭,我們后續文章繼續聊。

買房是件專業的事!

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